재건축 단계에 따른 투자 타이밍

재건축 및 재개발 단계와 적절한 투자 타이밍



1단계. 정비구역 지정

1) 안전진단 통과가 큰산! 안전진단이 통과 했다면 대형 호재

2) 정비구역으로 지정 되었다. = 구역이 선이 그어졌다.

3) 하지만 아직은 초기 단계 입주까지 많은 시간이 남았고, 구역이 해제 될 위험도 있다.

*용적률
- 기존 주택의 용적률이 낮다면 장점. 추후 새 아파트 지으면 용적률 높아져 더 많은 세대수가 일반 분양으로 늘어날 것이고 이는 사업성이 좋다는 뜻이고 이는 또 조합원들의 부담금이 줄어든다는 뜻이다.


*땅의 용도
- 중심지와 얼마나 가까운 지에 따라 1종, 2종, 3종으로 나뉨. 3종일수록 상업시설 등 밀집한 중심지에 가깝다는 뜻. 1종보다 3종이 더 높은 용적률 가질 수 있다.

- 즉 기존 주택의 용적률이 똑같다면 그것이 2종 일반주거지역에 속하는지 3종에 속하는지에 따라 향후 새 아파트의 용적률이 달라진다.


*용적률 인센티브 받는 방법

1) 종 상향
2) 기부 채납 : 국가 외의 자가 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 취득
3) 임대주택 일정 비율 이상 계획

Ex) 용산구 산호아파트.

-1977년 건설된 한강변 알짜 아파트지만 높은 용적률이 문제였음. But 4월 서울시 특별건축구영으로 심의 통과하여 용적률을 훨씬 높여 지을 수 있게 됨.

- 기부 채납하고도 남은 땅값이 공사비보다 적다면 조합원은 부담금을 더 내야 하고, 반대로 공사비를 충당하고도 남으면 환급금을 받을 수 있다.


즉, 대지지분이 클수록 좋고, 용적률은 기존 주택이 100% 활용하지 않아서 신규 주택을 지을 때 건물 늘려서 지을 여지가 충분한 매물이 좋다.

2단계. 조합설립인가.

기존의 추진위원회가 비영리단체라면, 조합은 이제 법인이다. 이제 거주자, 입주민, 소유자로 안 불리고 조합원이라고 불린다.

1) 자재건축 조합설립 동의율 : ㅌ토지등 소유사 3/4이상&동별 구분 소유자 1/2이상&토지 면적의 3/4 이상 동의

2) 재개발 조합설립 동의율 : 토지등소유자 3/4이상+토지면적1/2이상 동의

3) 어떤 시공사가 관심을 보이는지가 관건, 1군 시공사가 입찰했다면 사업성 보장!단, 선정된 시공사의 행보를 반드시 예의주시할 것

4) 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 ‘조합원 지위 양도 금지’

3단계 사업시행 인가

안전보다 더 큰 산, 건축심의 단계

건축 심의 : 향후 건설될 새 아파트가 도시 미관을 어떻게 향상시키고 공공성 확보하고 따져보는 단계, 서울은 건축심의를 통과하기 까다롭다.

서울은 SKY라인 35층 이하로 제한, 현재 오세훈 시장의 ‘한강변 50층 플랜’이 실현 될 수 있을지 지켜봐야 한다.

건축심의를 받았다면 이제 사업시행인가, 조합에서 사업시행계획 세워 시·군·구청에 사업시행인가를 신청


사업시행 인가를 받으면 이제 두가지 ‘감정평가’ 와 ‘조합원분양’

*비례율에 따라 추가 부담금을 더 내야할지, 아니면 부담금을 환급 받을 수 있을지 알 수 있다.

비례율 = [총수입(사업후 자산평가액) – 총지출(사업비) ] / 감정평가 총액(사업전 자산평가액) X 100

비례율 90% 나왔다면 손해다. 수익보다 비용이 더 크므로 조합원은 부담금을 10% 더 내야 한다.

비례율이 110% 나왔다면 수익이 발생되어 출자한 금액에 따라 10% 환급해 준다.



조합원 분양은 조합원의 평수 결정을 위한 눈치싸움, 이 떄 조합원분양을 포기 한다면 현금 청산 대상자가 된다.

4단계. 관리처분인가

관리처분인가일을 기점으로 조합원은 ‘입주권’을 가지게 된다. 이제는 조합원 즉 세입자들의 이주가 빨리 이루어 져야한다. 재건축은 이주를 크게 걱정하지 않지만 재개발은 과정이 조금 힘들 수 있다. 세입자 비중이 높은 재개발 구역, 주민들 입장이 강한 지역은 이주비 지급 등으로 사업비가 늘어나 수익이 줄어 들 수 있으니 투자에 주의 필요하다.



*입주권 vs 분양권

-입주권은 조합원에게 주는 것으로 대부분의 로열층, 로열동을 가져간다.

-분양권은 조합원 물량이 다 빠진 남은 것 가져간다.

❏ 가장 중요한 언제 사야할까?

1. 안전진단 통과 했다. 이 소식만큼은 흘려 들어선 안된다. 이보다 좋은 타이밍이 없다.

2. 조합설립 단계. 투기과열지구에서 재건축은 조합 설립인가 이후 예외 물건 제외 매수가 불가능하다. 투기과열지구에 조합설립 조짐 보이면 그 전 매수 하는 것도 좋은 전략. 재개발은 동의율만 만족하면 조합설립 어렵지 않지만 매매가가 비싸다.

3. 사업싱행인가가 나오고 감정평가가 나오는 그 시점이 투자 적기. 감정평가를 기준으로 본인의 수익을 따져보고 포기하는 사람이 나온다. 이 때 물건이 더러 풀린다.

4. 투기과열지구가 아닌 곳에서는 이주 시점에 물건이 더러 나온다. 세를 내주고 있는 물건이라면 세입자를 이주 시켜야 하는데 전세가가 높아 해당 세입자를 내보낼 수 없을 때 현금 여력이 부족하여 시장에 나온다. 이주비 대출 자체를 아예 받을 수 없는 다주택자의 물건도 이때 나온다.

시간을 오래 들여 투자하고 싶지 않은 사람은 관리처분 이후 ‘이주 시시가 정해지기 이전’ 부동산을 찾아 이렇게 요청해라.

“사장님, 이주가 언제부터에요? 이주비 대출 못 받은 다주택자 물건 있음 말해주세요.”



l 재건축/재개발 투자는 어디가 싼가를 고민하기보다 “어떤 타이밍에 그나마 고를 수 있는 물건이 많은가를 고민해야한다.

l 작가는 ‘사업시행인가 전후의 물건’을 가장 많이 매수 했다.